这种稀缺是两个维度的，一个是千万级的豪宅本身供应就少，另一个是在仅有的且非常有限的供应中，4房产品几乎没有。

  这两年的深圳，你们可以看到一个趋势，就是高端盘的去化普遍要好于刚需盘，根本原因就是高端盘供应少，且占据着城市不可复制的资源。

  因为现在在深圳千万预算能买到的豪宅产品，多是三房户型。这就奠定了4房产品在未来市场上的竞争优势和主动权。

  以常见的二孩家庭来说，过去二孩家庭买3房，是刚好够住的。但疫情之后，居家办公成为常态，刚好够住可能就变成了勉强能住了。

  再加上现在深圳换房成本很高，很典型的就是从首套置换到二套的首付成数问题，所以很多人宁愿一开始就选择可以一步到位的四房。

  从需求侧，疫情之后，基于家庭结构变化以及改善型需求的释放，四房的需求不但没有减少，反而在增加。

  供给变少，需求在变多，供不应求的市场现状就决定了其稀缺属性，表现在二手市场上，就是有一套卖一套。

  稀缺性，会让这样的产品长期处在卖方市场。简单来说就是相较于3房产品，我觉得4房未来的二手房更容易卖出高价格。

  比如前海的两个盘，中海阳光玫瑰园3房户型今年的成交单价约11-13万/㎡，前海时代4房产品今年的成交单价约14-17万/平米，价差达到3-4万/㎡。

  这可以理解为是边界问题，任何一个项目开发都有自己的边界，在边界上定标准，在边界上想问题，只要在边界内做事，大概率就不会错。

  始终讲究产品主义的“卷王”万科，选择重新审视“边界”，并对千万级4房来了一次彻底的颠覆。

  瑧湾悦是标准4房，更是千万级罕见的“纯四房”社区，115平/170平都是四房，客户针对性强，圈层纯粹。

  整个四房产品做到了无过道、五面宽。无过道设计，空间利用率更高；五面宽能够较大化保证采光与通透，且视野开阔。

  因为万科想要的从来不是重新定义边界，而是从用户的生活场景出发，再解决当代都市人的居住痛点。

  后疫情时代，4房多的不仅仅一个房间，而是基于居住家庭的生活场景的变化，能做到弹性适配。

  4房对于一孩家庭，大次卧是孩子的卧室，剩下的两间是书房、独立衣帽间。但是，当你又有了两孩家庭的时候，大小次卧可以用作孩子的卧室，剩下的一间就是书房。

  万科在规划户型和空间的时候，已经为用户提前考虑到了这些生活场景，做到空间的弹性适配。

  做到4房并非瑧湾悦全部的惊喜，它超强的空间尺度，几乎称得上同面积段的Plus版本，是目前为止市场对居住空间颠覆较为彻底的一次。

  这是什么概念呢？同为市场新房传统户型建面约113㎡的3房，使用率只有75%。

  就比如瑧湾悦的客厅，横厅+双龙抱珠的设计，拥有约5.65米的阔绰开间，直逼市面上建面约160㎡户型的配置。

  一般而言，约5.5米以上开间且全面宽阳台是建面140㎡户型的配置，瑧湾悦用建面约110㎡就实现了。

  好户型是多维度的，如果说空间尺度是创造更多生活场景的前提，那空间设计就是影响居住舒适度最直接的方式。

  瑧湾悦的户型采用的是双龙抱珠的设计，双龙抱珠户型既具有开放性又具有私密性。

  客餐厅采用的是当下流行的LDK空间理念，本质上来说就是让动区空间更好衔接在一起，进而达到视觉空间更大，更通透的目的。

  这样设计之后，既有利于创造更多的生活场景，也能利于升温家庭的情感沟通。就比如说，做饭的妈妈抬眼就能看到客厅中的宝宝，这谁能不爱呢？

  像以上的户型和空间的设计，只是万科用心在住宅产品上的自我迭代的某些点。他们始终从用户的生活场景和需求出发，来倒推他们的产品优化。

  让我们进一步深入来看看，为什么一个项目可以打破市场常规，做到超尺度空间、精细化设计？

  瑧湾悦是万科瑧系2.0版本，是万科针对深圳大量高净值人群访谈之后，呈现给市场的超值惊喜。

  摊开深圳两千多平方公里的地图，聚焦到改革创新高地、对外开放枢纽的前海，找到“背山面海”的山海门户片区妈湾，就能看到瑧湾悦。

  六座建筑楼依次排开，就像一幅画缓缓舒展开来，既契合了前海的城市面貌，也保证了每一户都能拥有开阔的视野。

  回到瑧湾悦本身，这是一个被公园抱在怀里的社区， 是深圳市面罕见的“每一幢楼平均拥有9000㎡公园”的新式生活社区。

  瑧湾悦就建在地铁5号线铁路公园站旁边，地铁拉开了城市骨架，也缩短了通勤距离。高净值人群生活节奏快，一条家门口的地铁是便捷的保障。

  这是一条被称为深圳内环线的地铁线，它的起终点均在前海，就像“在前海画了一个圈”，链接的是深圳发展前途比较大的几个区域，比如“特区之特”的前海、后海总部基地、南山科技园、留仙洞总部基地。

  城市环线的意义是非比寻常的，它影响的不仅是城市的空间布局，还包括商业格局、产业格局、房价体系。

  比如日本东京地铁环线山手线，不仅链接了东京的主要中心区域，还衔接了从东京始发的一些干线号线，以故宫为核心，将东直门、王府井、西单等传统商圈合围起来，还与其它多条地铁路线形成交汇换乘，其围起来的区域房价排名也是全市首位。

  类比到深圳地铁15号线，它或将成为深圳价值空间巨大的一条地铁线，无论是产业价值，还是物业价值大抵都是如此。

  瑧湾悦周边有3所国际教育学校，荟同学校，全球知名K-12学校，在2021年福布斯国际化学校排行榜中位居第24位；同时还有深圳哈罗国际学校、礼德国际学校等国际教育资源。

  另外，所在片区还规划了一所54班九年一贯制学校，目前已经有教育集团牵头推进中（教育免责声明：以教育部门发布信息为准）。

  学校紧挨着小区，家门口“目送式”教育，每天可以晚起30分钟。通勤时间有保障，高净值人群对教育的高投入，也会不断为学校提供非常优质的生源。

  自带的商业街区是复合商业业态，以“公共”之名，首先是建立一个社区，其次才是购物中心。

  内部商业同时与外部商业通过风雨连廊，达成一体的高端商业圈，同时通过公共连廊与商业连接起来的还有铁路公园、前海水廊道公园。

  不单单是因为万科向来的品牌力，还因为它高维度以用户为导向的产品思维，更因为它在行业中不断地进步、勇立潮头的“敢”。

  这一次，万科在前海推出的瑧湾悦，会是又一个崭新的、关于理想城市生活的范本。

  据我了解到的消息，瑧湾悦很快就要和大家见面了，千万级稀缺4房也要登场了，深圳又一高光时刻来了！

  声明：本文仅代表作者本人观点，本文中引用的数据及图片并非开发商提供，与开发商无关。

  1、本文对项目周围交通、商业、文化教育（包含学区）以及其他市政条件的介绍，旨在提供相关信息，具体以政府规划及现场实际为准。

  2、效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以政府报批报建的方案为准。